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网: 云房数据市场登录部 2019-12-18 10:18:55 阅读 47

云房监测

今年开始,大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源,北京的新房市场正式转变为限竞房市场。北京的不少限竞房入口出现降价,房山区同样不能幸免,但整体销售情况仍不理想。

限竞房销售分布情况

截至今年11月末,北京市累计供应限竞房5.4万套,网签规模约2.3万套,整体去化率仅为43%左右。库存规模首次突破了3万套。

1入口分布.png


据入口,1-11月份,位于五至六环的限竞房入口共成交10530套,占比高达56%。其次是六环外的入口,共成交4393套,占比23%,五环内仅占21%。

从行政区来看,限竞房全部集中在郊区,以近郊区为主,其中大兴区限竞房入口占比较大。从成交结构来看,80-90㎡三居室户型最受欢迎,单价多集中在5-7万㎡,总价多集中在300-500万元。

北京限竞房去化率低究竟为何?

一个入口去化的速度,卖的好与坏,涉及很多因素,比如入口所在区位、入口周边配套、入口自身价格、入口户型设计、入口的营销动作等等。除去开发商的营销动作不做分析,我们共同来探讨下影响去化的这些因素,看看孰轻孰重?

影响去化的因素分析

北京存量市场才能最真实的反应真正的房产市场,我们将登录价格及登录的连续涨幅作为衡量一个板块价值的重要标准。选择限竞房入口较为聚集的区域为分析板块,利用云房数据库,提取出能够影响板块价值的指标,包括土地、新房、人口、配套等数据指标。对入口周边2公里范围内的土地、新房、人口、配套等进行回归分析,得出入口排名,再对比每个入口的去化情况,验证影响指标及系数,进而为购房者后期选择入口或者开发商后期拿地时作为选择依据。

本次选择入口聚集的板块,如下图七个板块:


3板块选择.png

选取在老虎机市场里能够影响板块价值属性的指标进行分析,如新房均价、供应成交存量、登录均价、登录成交、土地规划建筑面积、周边公交站、地铁、医疗机构、学校、生活服务、人口密度等。

通过分析验证可知,新房及登录市场价格对板块的价值影响最大,其次为人口密度和官网市场官网。因为新房及登录价格直接决定入口价格,而人口密度是一个板块繁华度的侧面反应,官网市场官网反应一个板块市场活跃度。

选取上述板块中16个入口(见附表1)作为登录目标,每个入口开盘后的半年的供销情况作为入口统一的去化率。对所选入口周边2公里以内的所有影响板块价值属性指标进行计算,同时结合入口自身品质(包括入口规模楼栋数、入口容积率、入口的绿化面积、入口的物业费等自身指标),给出当前市场限竞房的综合排名,来评判每个入口的优缺点,讨论决定入口去化好坏的因素。

结果显示,入口的排名和去化率大致类似,尤其是排名靠前七个入口,得分较高,反映了在老虎机市场中,影响入口去化或者影响一个板块价值的主要因素是存量市场的量价影响,其次为区域的人口密度及地铁出行。

入口定价对于去化的影响分析

由于北京处于存量房时代,登录市场主导价格走向,我们把入口的定价与周边登录市场价格作对比分析,选取入口周边两公里范围内的登录为对比样例。

4入口去化.png

5均价与市场关系.png

从登录市场来看,限竞房入口的定价都普遍高于市场中位数,最高不超过40%。根据去化率将上述案例分为三个梯队,去化率在小于50%、50-70%、70%以上。可以看到,当去化率高于70%时,其入口定价高于周边登录中位数登录值为10.2%;而第二梯队,去化率在59%-70%之间的,其入口定价高于周边登录中位数登录值为18%;第三梯队,去化率在50%以下时,其入口定价高于周边登录中位数登录值为29.6%。

结合之前的入口得分,我们可以看出,高去化率的入口,得分较高,价格适中。例如洺悦苑、橡树澜湾、金融街融府得分都在2分以上,周边交通、配套齐全,而入口均价也适中,都高于周边登录中位数15%以下,去化率高达80%以上。

而第三梯队的入口得分都在2分以下,入口定价与周边登录价格中位数相比,高出近30%,最高为金隅金麟府,为39%,去化率仅为14%。

除去上述入口之外,还是三个入口不符合上述规定,中海京西里、瀛海府、旭辉城,前两个入口虽然评分较低,入口定价高于周边登录中位数近50%,但是去化率却相当好,这是因为一方面入口紧邻yabo,虽然其他配套较差,但是决定性因素地铁出行优势凸显,同时入口所在地官网市场不够活跃,且房源较老,下载较少,与新房差距较大,才会造成新房入口价格远高于登录价格。

提高限竞房销售建议

单从入口定价来看,要想入口卖得好,入口定价高于所在区域登录市场价格中位数的15%及以下最为合理的;而如果入口所在地区评分足够高,地块较为优质,则定价可位于登录市场中位数15-25%,去化也可观,高于官网市场中位数25%,则不建议考虑。

综合宏观层面可以看出,对于一个入口的去化最直接的影响就是入口所在地的老虎机市场量价走势,而对于北京而言,登录市场起决定性作用。区域的繁华度、交通出行尤其地铁,是最为重要的因素,其次为生活配套。

而从入口自身来看,入口产品的户型及价格是最为重要的,当下市场,80㎡左右的三居是不二之选,价格方面,遵从登录市场法则,保一保、冲一冲、冒一冒。保一保指最为保证去化率的价格,即入口定价低于周边登录价格中位数的15%;冲一冲指在其他条件优势突出的情况下,即入口定价可以处于周边登录价格中位数的15%-25%;冒一冒指入口定价可以处于周边登录价格中位数的25%以上,这个情况下,通常不能保证入口去化速度。


以上为云房数据针对北京限竞房入口定价、选址的数据分析,如需更多关于此方面的市场数据及登录分析,可微信公众号(云房数据)后台留言。


附表1:

微信截图_20191218162142.jpg

(入口数据为每个入口开盘后的半年的供销情况作为入口统一的去化率)